作為乙方的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)總是抱怨房地產(chǎn)開發(fā)商不能正確對待自己，但以“智業(yè)”為標榜的房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)，在為開發(fā)商服務(wù)過程中，在告誡別人“站在對方的立場上”思考問題的同時，我們自己又究竟做的怎樣？細數(shù)起來，不也同樣讓開發(fā)商們心驚肉跳嗎？

　　1．缺乏市場調(diào)

　　調(diào)查方式單一，缺乏相互印證，不論樓盤大小，取樣總是一個常量；調(diào)查數(shù)據(jù)普適有余，針對性不足，對項目規(guī)模、位置、特點等與消費對象的關(guān)系缺乏整體把握，樣本數(shù)量不足，以偏概全，導致結(jié)果與實際差距很大。

　　市場需求分潛在需求和有效需求兩種。潛在需求是無經(jīng)濟購買能力的欲念需求。如，在經(jīng)濟落后地區(qū)，人們對住房的需要客觀上和欲念上都是很強，但由于人們經(jīng)濟收入很低，只能滿足生存需求，沒有能力滿足居住的需求，因此，這里對住房的需求是一種潛在需求。有效需求是具有經(jīng)濟購買能力的現(xiàn)實需求。在進行市場調(diào)查、分析房地產(chǎn)需求時，必須嚴格區(qū)分有效需求與潛在需求、欲念需求和現(xiàn)實需求，因為兩類消費者處于不同的階層，盡管潛在需求會轉(zhuǎn)化成有效需求，但他們的消費觀念是絕對不同的，而房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對象是有經(jīng)濟購買能力的現(xiàn)實需求者。

　　調(diào)查中混淆有效需求與潛在需求的差異，導致定位“繆之一毫，差之千里”，造成調(diào)查時需求者眾，開盤后購買者寥寥無幾的局面。

　　2．缺乏對區(qū)域規(guī)劃的深層次把握

　　對本地區(qū)城市規(guī)劃不清楚，對項目所在區(qū)域城市建設(shè)規(guī)劃不了解，甚至根本不清楚城市規(guī)劃對具體項目策劃的決定性作用，要么人云亦云：周邊建設(shè)什么樣的樓盤，我也建什么樣的樓盤，對開發(fā)商美其名曰“市場跟蹤戰(zhàn)略”；要么人云我不云：周邊建設(shè)什么樣的樓盤，我就不建什么樣的樓盤，對開發(fā)商美其名曰“市場差異化戰(zhàn)略”。

　　3．理論欠缺、概念不清，把市場定位混同于目標市場

　　這兩個概念是市場營銷的基礎(chǔ)，沒有明顯的目標市場和清晰的市場定位，一切的策劃和營銷就會變得無的放矢和搖擺不定。但目前一些營銷策劃人員混淆和重復了這兩個概念。實際上，兩者在概念和功能上有明確不同。

　　目標市場是指企業(yè)對市場經(jīng)過比較、選擇、細分后，決定作為服務(wù)對象、確定自己的產(chǎn)品所要進入的相應(yīng)的子市場。市場定位則是指企業(yè)設(shè)計出自己的產(chǎn)品和形象，從而在目標消費者心中確定與眾不同的有價值的地位，即在潛在的消費者心里奠定企業(yè)產(chǎn)品的位置和印象。目標市場是市場定位的前提，市場定位則指明項目的服務(wù)方向。

　　概念弄不清，就更不可能按照定位的三個層次：產(chǎn)品定位、品牌定位、公司定位，來對項目進行系統(tǒng)策劃。

　　4．對市場競爭對手的應(yīng)對反映估計不足

　　一相情愿的制定營銷策劃方案，對競爭者的優(yōu)勢、劣勢不能正確和及時做出判斷，尤其對市場競爭者的應(yīng)對反應(yīng)能力估計不足，對競爭樓盤的反擊措施，缺乏有效的反擊手段，要么束手待斃，要么價格戰(zhàn)，對樓盤營銷戰(zhàn)略、定位與反定位戰(zhàn)略。

　　5．項目沒有定位或缺乏核心定位

　　某樓盤在宣傳上匯集了“成功人士理想家園”、“寬帶智能住宅”、“商住兩宜，SOHO一族”……等概念，這些都不能算是項目定位，只能視為銷售策劃在不同階段的賣點口號。

樓盤名稱也是定位的反應(yīng)，一些樓盤整體營銷上定位不明確，角色變換太頻繁。變戲法似不斷的改名字，不停的改變著形象，在潛在消費者心中無法樹立置信度。

　　6．不能將自己的利益與開發(fā)商保持一致

　　標傍“沒有賣不出去的樓盤，只有賣不出去的價格”，用心不在下功夫的市場調(diào)研上，定位也不是建立在大量的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，不是將自己看成開發(fā)商的合伙人與利益共同者，也不是把自己視為與開發(fā)商風險共擔的伙伴，而是將自己置于跟隨猛獸后、食殘羹的鬣狗的角色，隨時準備用“價格”這把雙刃劍對付開發(fā)商。

　　7．立意不嚴謹，分析不科學、結(jié)論主觀臆斷

　　很厚的一本文案，看起來像模像樣，仔細一看，論據(jù)不當，論點與結(jié)論不符，所依據(jù)的調(diào)研結(jié)果不足以得出所做的結(jié)論，完全是主觀臆斷，整篇文案概念混亂、事實不清，不是一篇立論有據(jù)、分析嚴謹?shù)目茖W報告，而是一篇充滿感情色彩的檄文。面對這樣的策劃案，開發(fā)商進退兩難。

　　8．營銷策劃缺乏創(chuàng)新，經(jīng)驗至上，甚至迎合

　　敝帚自珍，過分看重以往項目成功的經(jīng)驗，對開發(fā)商云山霧罩吹噓技巧，無視項目外部客觀環(huán)境、地域文化、消費特點及內(nèi)部資源差異，把以往的舊經(jīng)驗照搬到新項目的策劃中，導致定位失誤，半道被開發(fā)商清走了事。定位不準，僅靠單一的技巧，對項目的整體市場推廣的作用十分有限。

　　一些策劃公司為接項目，投開發(fā)商所好，迎合開發(fā)商的某些欲望：如做城市標志性建筑等，對項目進行投機性策劃。更有一些草臺班子，甚至連房地產(chǎn)的概念設(shè)計、市場定位、不同收入購房者購買樓盤的心理需求這些基本概念都弄不清楚，直接照抄照搬外地項目的運作模式，必然帶來災難性后果。